[金融要聞]路透專欄—英國房貸分析

個人觀察備份用



12:33 26Nov07 -《SAFT專欄》英國房貸收緊之際,房地產市場搖搖欲墜

  (James Saft是路透專欄撰稿人,以下專欄只代表本人觀點)

 撰稿 James Saft

 路透倫敦11月23日電---要在英國申請到貸款購房,尤其是用作投資,如今是難得多了.這種情形不僅預示著高昂的房地產市場將要面臨麻煩,而且整個金融市場和經濟都可能受到牽累.

 周五英國銀行業者協會(BBA)發布的數據顯示,10月房屋抵押貸款批準數量降至紀錄低點,分別較上年同期和9月下滑37%和18%.

 幾家知名的放款機構也已減少發放高風險貸款,尤其是對買房出租(buy-to-let)者的放貸.

 什麼原因促成這種局面?與Northern Rock<NRK.L>倒台的原因如出一轍:次優抵押貸款業重挫之後,投資者已經無甚興趣購買抵押貸款支持證券,無論評級有多高或是結構有多簡單.

 據英國抵押貸款協會,2006年英國住房貸款發放額達到3,450億英鎊.雷曼兄弟估計,證券化的房貸總額有1,370億英鎊,幾乎占到40%.

 但據Unicredit數據,自從8月初以來大約僅有70億英鎊的抵押貸款被證券化,滑坡頗為驚人.

 Global Insight分析師阿徹指出:"如果放款渠道逐漸枯竭,那麼這種情況持續時間越長,(房價)急劇回調的風險就越大."

 "許多人只是剛剛開始注意到,這種情形持續的時間可能比短短幾周前所料想的要長."

 過去10年間,英國房價漲了兩倍以上,一個與美國截然不同的原因是新樓供應確實吃緊,另一些原因則是貸款很容易申請到,而且民眾普遍認為房價只會漲不會跌.經通膨調整,房價在這段時期上漲了2.5倍.

 在火熱的房地產市場推動下,英國家庭的總負債較稅後收入比率在第二季達到159%,甚至高於美國.

 許多分析師認為,倘若房價下跌,甚至只是左右擺動,那麼消費者支出將失去一大動力,本已是處境艱難的金融服務業也是要雪上加霜.

 全英房屋抵押貸款協會近來預測,到2008年11月時,房價年增率將從目前的9.7%降至零.[ID:nCN0236189]而抵押貸款機構Halifax的數據顯示,上兩個月中,每個月房價跌幅都在0.5%左右.

     **買房出租領域或為關鍵**

 向買房出租者的放款尤其受到打擊.被迫向英國政府尋求資金的Northern Rock就是這一領域的重要放款機構.

 另一家同類機構Paragon<PARA.L>本月稍早也表示,可能不堪全球信貸緊縮壓力而崩潰,在截至3月份的六個月間放款額可能減半.Paragon提供的貸款約占買房出租貸款總額約占十分之一,所以若其大為縮減放貸甚至退出該業務,影響是不言而喻的.

 而即使能夠獲得房貸,投資也難以帶來收益.

 由於之前房價漲得太快,租金收入通常不能抵消新近購房者的貸款成本.這就意味著,投資者或者要支出比較高的首付,或者要每月拿出額外的錢,才能彌補租金收入的不足.

 根據英國皇家測量師學會的報告顯示,在目前的情況下,買房出租市場的門檻是65,600英鎊(房產總價值的30%)的平均首付.

 牛市行情中買房出租或許是明智的,但如果房價左右擺動或是下降,後果會是慘痛的.

 明年春季英國資本利得稅的調整措施生效,屆時買房出租者可能因此開始拋售房產.對於那些持有房產時間已有數年的高收入投資者而言,有效稅率將從24%降至18%.

 蘇格蘭皇家銀行英國分析師沃克認為,房地產價格"在未來幾年間的增長可以忽略不計",在某些地區甚至下降.

 不過他認為,除非就業遭受打擊,否則房價不大可能急劇下跌,對於經濟的影響也會較小.

 這是個正面訊息,以往情況也能提供證據.

 但是,如果抵押貸款證券化市場不能及時重新開放,為通常的春季購房旺季提供資金,房價則難以維持穩定.

 而且,以美國的經歷作為借鑒,很難想像一個漲勢洶洶的資產市場能夠溫和著陸.(完)

 --翻譯 吳婧;審校 朱淑珍